Складская инфраструктура Евразийского региона: возможность десятилетия

Страны Евразийского региона вступают в новую логистическую эпоху. Исследование ЕАБР показывает: изменение архитектуры международной торговли в регионе, стремительный рост ритейла и онлайн-коммерции, индустриализации экономики, внедрение новых логистических технологий формируют беспрецедентный спрос на современные склады и хабы. К 2040 г. потребность в современных складских площадях в регионе почти удвоится и превысит 120 млн м². В исследовании впервые представлена комплексная оценка перспектив рынка складской недвижимости и логистических услуг в десяти странах Евразийского региона. Анализируются ключевые драйверы спроса, прогнозы по странам и сегментам, а также меры, необходимые для раскрытия потенциала сектора – от создания «сухих портов» и мультимодальных хабов до внедрения «зеленых» стандартов, цифровых решений и ГЧП-механизмов.

• Доклад

  PDF, 12.79 МБ

• Презентация

  PDF, 5.76 МБ

• Ключевые выводы

  PDF, 809.93 КБ

• Резюме

  PDF, 581.52 КБ

Складской сектор Евразийского региона находится в фазе ускоренного развития. С 2021 г. по I квартал 2025 г. общая площадь складов в регионе выросла с 48 до 58 млн м². В Центральной Азии, Южном Кавказе и Беларуси совокупный фонд достиг 5,4 млн м². Лидируют Россия (53 млн м²), Беларусь (2,4 млн м²), Казахстан (1,5 млн м²) и Узбекистан (0,6 млн м²). Во всех этих странах фиксируется строительный бум. Ввод новых площадей в России бьет рекорды несколько лет подряд. В других странах региона рынок начинает только зарождаться. Показатели обеспеченности на душу населения в регионе (в исследование включены: Азербайджан, Армения, Беларусь, Грузия, Казахстан, Кыргызстан, Таджикистан, Туркменистан, Россия и Узбекистан) находятся на крайне низких уровнях (0,23 м² на душу населения в среднем). Регион долго остававшийся на периферии глобальных логистических потоков, сегодня создает новую карту евразийской логистики. В ближайшие годы рынок сохранит высокую динамику – на сегодня заявлено к вводу свыше 20 млн м² новых складских площадей по региону, в том числе около 1,6 млн м² – в странах Центральной Азии.

Стремительная трансформация складского сектора происходит под воздействием новых тенденций в торговле и технологиях, которые проявляются с особой силой на фоне неудовлетворенного структурного дефицита. После 2022 г. география мировой торговли начала меняться. Растущий товарооборот внешней торговли, который по прогнозам ЕАБР, увеличится с 1278 млн тонн в 2023 г. до 1420–1809 млн тонн к 2040 г., требует развития новых мультимодальных хабов, «сухих портов», пограничных логистических хабов и крупных распределительных складов на пересечении международных магистралей и вдоль транзитных коридоров. Увеличение товарооборота со странами Азиатско-Тихоокеанского региона и Ближнего Востока усиливает спрос на логистическую инфраструктуру в Центральной Азии, Южном Кавказе и российских регионах Урала, Сибири и Дальнего Востока.

Бурный рост электронной коммерции является вторым мощным драйвером. Доля онлайн-торговли в розничном товарообороте достигнет 20–25% в ключевых экономиках региона к 2040 г. Это стимулирует инвестиции в специализированные фулфилмент-центры, сети городских складов «последней мили» и массовую автоматизацию логистических процессов. Одновременно крупные ритейлеры сокращают собственные складские площади и передают логистику на аутсорсинг: спрос на услуги 3PL-провайдеров стремительно растет, особенно в сегментах e-commerce и товаров повседневного спроса. Это стимулирует развитие профессиональных логистических компаний, возводящих многофункциональные комплексы для одновременного обслуживания нескольких клиентов. В регионе также ускоряется индустриализация, расширяется контейнеризация грузовых потоков, растут требования к качеству логистических услуг и технической оснащенности складов.

Все это создает беспрецедентный спрос на современные склады практически во всех странах и ключевых сегментах. Долгосрочный прогноз указывает на почти двукратное увеличение спроса на складские помещения в Евразийском регионе к 2040 г. – с 58 млн м² в начале 2025 г. до 101-123 млн м². Это соответствует среднегодовому приросту 4–5%, существенно опережающему рост экономики, что отражает эффект структурных сдвигов и догоняющего развития логистики. В перспективе ключевыми драйверами спроса станут именно e-commerce и ритейл (фулфилмент-центры, распределительные склады, сети «последней мили»), агробизнес (холодильные склады и логистика для сельхозпродукции) и фармсектор (специализированные фармацевтические хабы соответствующие международным стандартам GMP), а также рост транзитных перевозок и аутсорсинговой логистики (3PL).

Для раскрытия потенциала складской инфраструктуры Евразийского региона эксперты ЕАБР призывают к согласованным действиям государств, бизнеса и международных институтов. Главный приоритет – создание единой институциональной среды, повышающей инвестиционную привлекательность сектора и упрощающей логистические операции. Среди ключевых мер – внедрение общих стандартов для складов и гармонизация таможенных процедур, развитие цифровой экосистемы управления логистикой и «умных» складов, ускоренное строительство распределительных центров и нишевых объектов для агро- и фармсектора, создание мультимодальных хабов и «сухих портов» в узловых точках транспортных коридоров. Особое внимание предлагается уделить стимулированию инвестиций через ГЧП, налоговые льготы, модели build-to-suit и инфраструктурные облигации, а также развитию кадрового потенциала и созданию координационных институтов отрасли. Важным направлением становится внедрение «зеленых» стандартов энергоэффективности и ESG-подходов, что позволит сократить издержки, повысить устойчивость сектора и привлечь долгосрочных инвесторов.

Реализация комплекса этих мер позволит Евразийскому региону устранить существующие «узкие места» складской инфраструктуры и обеспечить ее долгосрочный рост. Современный евразийский транспортно-логистический каркас свяжет ключевые экономические центры и поддержит дальнейший рост торговых потоков в новых геоэкономических реалиях. Это создаст прочную основу для интеграции региона в глобальные цепочки поставок и раскрытия его экономического потенциала.